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20/10/09
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Cassazione: L'assegnatario perde la casa familiare se non trascrive
prima della vendita Avvocato Alessandro Simeone
(Studio legale Annamaria Bernardini De Pace) |
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Solo la trascrizione del
provvedimento rende opponibile al terzo il relativo diritto oltre il
novennio decorrente dalla prima assegnazione; il terzo che trascrive il
proprio acquisto dopo il provvedimento di assegnazione ma prima che
questa sia trascritta può agire per il rilascio, anche nell'ipotesi in
cui fosse a conoscenza della pregressa assegnazione.
Il caso. Il 16 dicembre 1988 il Presidente del Tribunale di Salerno
aveva assegnato, con provvedimento provvisorio ex art. 708 c.p.c., la
casa familiare - facente parte di un più ampio compendio - alla madre
collocataria dei figli minori. Il 7 giugno 1991 il padre/proprietario
aveva venduto l'immobile (di cui una parte, appunto, adibita a casa
familiare e oggetto di assegnazione) a un terzo il quale aveva poi
trascritto il proprio acquisto il 10 giugno 1991. Il 21 ottobre 1998 -
otto anni dopo l'acquisto da parte del terzo - il Tribunale di Salerno
aveva confermato l'assegnazione con sentenza, poi trascritta dalla donna
il successivo 6 marzo 1999. Il 1° febbraio 2000 il terzo acquirente
aveva citato in giudizio l'assegnataria chiedendo il rilascio
dell'immobile, per spirare del termine novennale (16 dicembre 1997).
Il Tribunale di Salerno, con sentenza del 16 novembre 2004, aveva
ordinato il rilascio dell'immobile e condannato la convenuta al
risarcimento del danno per abusiva occupazione.
La sentenza era stata confermata in sede di gravame, considerato che
secondo la Corte d'appello di Salerno: (i) ai fini dell'opponibilità
dell'assegnazione oltre i nove anni è necessaria la trascrizione del
provvedimento che l'ha disposta, anche qualora ciò sia rappresentato
dall'ordinanza provvisoria (che, nel caso di specie, essendo datata 16
dicembre 1998, in assenza di trascrizione avrebbe consentito la
legittima opposizione al terzo del diritto di godimento sino al 16
dicembre 1997); (ii) nel caso di specie il terzo aveva trascritto il
proprio acquisto il 10 giugno 1991, mentre l'assegnataria aveva compiuto
la medesima formalità, con riferimento alla sentenza, solo il successivo
6 marzo 1999; (iii) il diritto del terzo acquirente era divenuto
prevalente su quella della donna allo scadere del termine novennale
della prima assegnazione e, dunque, il 16 dicembre 1998, data dalla
quale la donna, ancorché agisse a tutela della prole, avrebbe dovuto
rilasciare l'immobile essendo il suo titolo (la sentenza del Tribunale)
trascritto dopo la trascrizione del titolo da parte del terzo.
Il ricorso in Cassazione. Contro la sentenza ha proposto ricorso in
Cassazione la moglie deducendo violazione dell'art. 155 cod. civ., per
non avere la Corte territoriale tenuto in alcun conto che: a) in forza
della decisione della Corte Costituzionale del 1989 (che ha esteso l'opponibilità
e la trascrivibilità del provvedimento di assegnazione emesso in sede di
divorzio anche a quello, di analogo contenuto, emesso in sede di
separazione) l'assegnazione, per essere opponibile al terzo oltre il
novennio, deve essere trascritta solo nel caso in cui il terzo non fosse
a conoscenza del provvedimento di assegnazione; b) nel caso in esame il
terzo acquirente, invece, era perfettamente a conoscenza
dell'assegnazione, per essere stato il relativo provvedimento (del 1988)
menzionato dalle parti nell'atto di trasferimento della casa coniugale e
poi allegato alla nota di trascrizione; c) la trascrizione dell'atto di
acquisto del terzo che riportava anche l'assegnazione aveva comportato
implicitamente anche la trascrizione del relativo provvedimento
presidenziale; d) la ricorrente si era trovata nell'impossibilità
materiale di trascrivere il provvedimento di assegnazione, giacché la
soprarichiamata decisione del Giudice delle Leggi era intervenuta (1989)
solo l'anno dopo il provvedimento di assegnazione (1988) e, comunque,
dopo la trascrizione dell'atto di acquisto da parte del terzo.
La decisione della Corte. La Corte ha respinto il ricorso e confermato
la sentenza stabilendo i seguenti principi:
a) "del tutto irrilevante, ai fini dell'opponibilità all'acquirente
dell'immobile del provvedimento presidenziale, è la circostanza che il
titolo di acquisto . contenesse l'indicazione specifica dell'esistenza
del diritto (dell'assegnataria, nda) e della sua fonte", giacché è
principio consolidato che "per stabilire se e in quali limiti un
determinato atto o una domanda giudiziale trascritta sia opponibile ai
terzi, deve aversi riguardo esclusivamente alla nota di trascrizione .
senza potersi attingere elementi dai titoli presentati e depositati con
la nota stessa" (Cass. 2006/13137; Cass. 1991/19774; 1998/12098).
b) "L'unica disciplina dell'opponibilità a terzi di un atto è quella
derivante dalla trascrizione e dalla conoscibilità legale dell'atto
medesimo da parte del terzo", cosicché "il provvedimento di assegnazione
dell'abitazione della casa familiare in tanto è opponibile oltre il
novennio al terzo in quanto sia stato precedentemente trascritto (Cass.
2003/5067)".
I problemi aperti. La tutela debole dell'assegnatario.
Dal punto di vista logico sistematico la decisione della Corte di
Legittimità è assolutamente ineccepibile, giacché riporta,
correttamente, i principi ormai consolidati da tempo e in funzione dei
quali: a) l'assegnazione non ha natura di diritto reale bensì di diritto
personale di godimento; b) in parallelo con la locazione, anche il
diritto di abitare la casa coniugale, dopo la separazione, è opponibile
al terzo acquirente per nove anni dall'emissione del provvedimento,
senza la necessità di trascrizione; c) oltre i nove anni l'assegnazione,
per essere ulteriormente opponibile, deve essere trascritta,
indipendentemente dal fatto che il terzo fosse o meno a conoscenza del
vincolo.
La decisione, al pari di quella della Corte territoriale, presuppone,
però, un fatto non vero o, comunque sia, assolutamente non certo,
ovverosia la trascrivibilità del provvedimento presidenziale di
assegnazione della casa coniugale. Sul punto, la prassi delle varie
Conservatorie è assolutamente variegata ma si deve tendere per
concludere che la maggior parte di esse rifiuti la trascrizione
dell'ordinanza provvisoria, vuoi perché non assimilata al concetto di
sentenza ex art. 2643 c.c., vuoi perché molte volte i Conservatori
rifiutano la trascrizione sul presupposto che le ordinanze presidenziali
(quasi) mai recano l'identificazione catastale dell'immobile oggetto di
assegnazione.
Il quadro di tutela risulta ancora più sconfortante se poi si considera
che: (i) molte Conservatorie rifiutano la trascrizione del ricorso per
separazione contenente domanda di assegnazione (affermano la legittimità
del rifiuto: Trib. Pisa 27 febbraio 2008; Trib. Salerno 8 maggio 2007;
la negano, invece, Trib. Milano 26 aprile 1997; Trib. Reggio Emilia 13
aprile 2006, Trib. Venezia, 20/07/1993); (ii) secondo parte della
giurisprudenza di merito (cfr. Corte d'appello di Firenze, 27 settembre
2007) il coniuge assegnatario non ha interesse a reclamare il
provvedimento di diniego di trascrizione (o di trascrizione con riserva)
del Conservatore, giacché l'assegnazione è comunque opponibile al terzo
nei limiti del novennio; (iii) la giurisprudenza prevalente esclude la
possibilità di chiedere il sequestro della casa coniugale, nelle more
dell'udienza presidenziale, sul presupposto dell'intenzione del coniuge
di cedere a terzi l'immobile (cfr. Trib. Napoli 10 novembre 1995; Trib.
Salerno 8 maggio 2007, cit.)
Dall'esame della prassi, dunque, emerge che, ancora oggi, a vent'anni di
distanza dell'intervento della Corte Costituzione e nonostante
l'intervento della L. 54/06 (sul punto omissiva), il diritto della prole
di poter continuare a godere dell'habitat familiare di riferimento è
minato da una serie di trappole che, in alcuni casi, ne vanificano
l'effettività.
Come nel caso in commento, infatti, sarà sufficiente per colui che
subisce l'assegnazione, cedere l'immobile dopo l'udienza presidenziale e
prima della sentenza, oppure farlo nell'imminenza dell'udienza medesima,
per poter porre al riparo, per il periodo successivo al novennio, il
proprio compendio immobiliare dal vincolo dell'assegnazione.
Avv. Alessandro Simeone
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